仲量聯行國際住宅部近日就發布倫敦及金絲雀碼頭區的最新市況數據研究，宏觀分析大市走向之餘，更以一手資料仔細探討近年落成的焦點新盤出租實況；發現金絲雀碼頭區租金按年升30%，跑贏倫敦錄得的10.8%升幅。
金絲雀碼頭租金走勢
資料來源: JLL截至 2023 年第一季度的 12 個月內出租個案
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倫敦住宅供應量不似預期
根據倫敦市長於2021年3月發布的新倫敦計劃，定下了未來十年每年建52,000伙新住宅的目標。不過，仲量聯行及研究機構Molior London的數據顯示，過去多年的新住宅量平均只徘徊在20,000伙左右，而且倫敦Zone 1及Zone 2的供應甚為緊拙，數量持續下降，由2017年至今已跌58%，可見罕貴地段的大型地皮已賣少見少，新項目供應受限。
資料來源: JLL, Moilor
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而仲量聯行及英國皇家特許量測師學會（RICS）的統計另指出，倫敦租盤數量開始供不應求，至2021年有明顯差距，租金亦隨之上升。綜合Homelet數據，英國今年3月份的租金按年升9.8%，倫敦按年升11.8%；而仲量聯行英國租賃部於今年首季出租的倫敦單位數量升４％，這批單位的租金錄得20%的升幅，當中不少是會所設施完善的新落成樓盤，可見此類住宅受到一定追捧。
租盤與租客量走勢比較
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資料來源: JLL, RICS
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金絲雀碼頭表現標青
作為倫敦主要金融區，金絲雀碼頭高樓大廈林立，去年仲量聯行國際住宅部的香港同事就曾到訪英國，實地考察多個現樓質素及樓花地盤位置，當中不少坐落在金絲雀碼頭。該區發展相當成熟，近年由商業金融區演變成集齊生活配套的時尚社區，有著公園等公共戶外空間及5個大型商場，早前亞洲超級市場天天超市亦已進駐，十分熱鬧。
根據仲量聯行數據，今年首季查詢金絲雀碼頭物業的租客人數按年增12%；另有60%的原有租客願意在平均加租14.4%下續租。令該區住宅變得炙手可熱的原因，相信與已通車的伊利沙伯綫有莫大關係，在通勤時間大大縮短下，即使不是在金絲雀碼頭上班的一群，也願意從傳統核心住宅區搬進該區。
按租客的年齡及收入分析，有38.3%的金絲雀碼頭租戶是25歲之下；撇除學生，該區有26%的租客年收入達60,000至85,000英鎊，兩項數據均勝整體倫敦。
金絲雀碼頭新盤租金
Landmark Pinnacle
物業管理數量: 285
| 類型 | 月租 |
|---|---|
| 開放式 | £2,275 – 2,383 |
| 1房 | £2,600 – 3,033 |
| 兩房 | £3,250 – 4,116 |
| 3房 | £4,983 – 5,850 |
Amory Tower
物業管理數量: 183
| 類型 | 月租 |
|---|---|
| 開放式 | £2,123 – 2,210 |
| 1房 | £2,513 – 2,838 |
| 兩房 | £3,141 – 3,466 |
| 3房 | £4,290 – 6,825 |
One Park Drive
物業管理數量: 50
| 類型 | 月租 |
|---|---|
| 開放式 | £2,383 – 2,600 |
| 1房 | £2,925 – 3,120 |
| 兩房 | £3,683 – 4,550 |
| 3房 | £3,900 – 5,633 |
South Quay Plaza
物業管理數量: 85
| 類型 | 月租 |
|---|---|
| 開放式 | £2,123 – 2,426 |
| 1房 | £2,166 – 3,033 |
| 兩房 | £3,358 – 4,116 |
| 3房 | £4,983 – 6,066 |
資料來源: JLL截至 2023 年第一季度的 12 個月內出租個案
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租戶年齡層
資料來源: JLL截至 2023 年第一季度的 12 個月內出租個案
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除了受有一定經濟基礎的上班群歡迎，數據顯示有不少本地及海外留學生都因交通發達，開始落戶在金絲雀碼頭。前往倫敦的人包括機場入境人數已回復到疫情前水平，仲量聯行處理的租賃個案中，金絲雀碼頭的學生比率為28%，比整體倫敦高。
租戶收入範圍（不包括學生）
來源: JLL截至 2023 年第一季度的 12 個月內出租個案
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生活重心轉移 追求實用設施
隨著疫情過去，住客的要求都有所改變。頭三項租客最關注的範疇分別是會所設施、交通網絡及擁有私人戶外空間如露台，共享工作空間已連續兩年跌至最低關注度，反映生活重心已轉移。事實上，近年落成的多個金絲雀碼頭新盤會所設施十分多元化，包括全英最高住宅大樓Landmark Pinnacle設有75樓頂層天台花園、模擬高爾夫球場、桌球、私人影院及私人宴會廳等，迎合新一代都市人的居住口味。租戶對這類設施的追求，亦體現在租盤的叫價能力之上。
學生租客比率
資料來源: JLL截至 2023 年第一季度的 12 個月內出租個案
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以東地皮成新焦點
金絲雀碼頭的租賃活躍，租值可觀亦成樓價增長動力。該區以西一帶的土地已被大規模開發，項目陸續落成，新推售的項目因此有承托，開價愈趨進取。為了擴大整個商住版圖，仍有可發展地皮的金絲雀碼頭東面Wood Wharf一帶就成為重點發展地段，仲量聯行的辦公室近年也遷進該區，以配合頻繁的經濟活動。Wood Wharf毗鄰South Quay車站，名為South Dock Bridge的跨河行人天橋已拍板動功，將在數年內落成，屆時能更快連接東面及金絲雀碼頭車站一帶。Wood Wharf一帶最近就有新盤開價比以西地區樓價折讓兩成，同享泰晤士河景的單位呎價由不足900元英鎊起，在租賃需求有增無減下，回報率有望進一步拉高，成為投資者的新目標。
